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90万台老旧电梯，如何换新？

　　《中国新闻周刊》记者：李明子

　　发于2025.6.23总第1192期《中国新闻周刊》杂志

　　去入户收集“电梯故障”情况的路上，北京市丰台区洋桥西里社区书记张久宏又被电梯“夹住”了。当时，门关到一半突然卡住不动，按呼救器也没反应。

　　市场监管总局今年5月发布的数据显示，截至2024年年底，全国电梯总量达1153.24万台。其中使用15年以上的老旧电梯数量在2024年底达90万台。去年共发生电梯事故41起，死亡27人。超期服役的老旧电梯数量还会持续攀升，群众对于老旧电梯故障率高、运行可靠性差等问题的反映也越来越多。

　　2024年，住宅老旧电梯更新改造被纳入超长期特别国债资金支持范围，被列入“两新”政策(即《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》)的重点领域。政策规定，使用15年以上的电梯如果更新，每台可以享受15万元的补贴。这项政策被视为解决问题的“曙光”。

　　这次更新行动，能否破解“少数反对全楼搁置”的困局？这场关乎数亿城镇居民“上下安全”的民生工程，正面临从资金落实到执行落地的多重考验。

　　“电梯更新高峰期”来了

　　受益于1990年北京亚运会举办前的城市更新，原位于西北二环的老旧小区拆迁，部分居民被分到洋桥西里社区，沿街六栋塔楼就是那时盖起来的。其中两栋塔楼为14层，四栋为24层，每栋楼配两部电梯。2003年前后，塔楼电梯经过一轮大修，此后又满负荷运转了二十多年，早已不堪重负。

　　北京首开天宇设备设施运营管理有限公司，负责洋桥西里社区4号楼的电梯更新及后续维护，该公司机电部副部长王磊告诉《中国新闻周刊》，电梯属于多部件设施，国家对于整梯没有强制报废标准，只有零部件的判废标准。所谓老旧电梯，目前也没有国家统一标准，但一般业内认为交付使用年限超过15年的住宅小区电梯属于老旧电梯。

　　市场监管总局发布的《2023年全国特种设备安全状况的通告》显示，在2023年特种设备事故起数中，电梯占比达19.72%，而其中很大比例属于老旧电梯。

　　王磊介绍，电梯日常维护靠业主、物业和维保单位等三方共同努力。理想状态下，乘客不恶意损坏电梯，物业稳定支付维护费用、负责日常清理，维保单位按照相关法规进行至少每15天一次的维护保养。

　　“但在落地过程中，很难做到完美。”王磊举例，物业和维保公司通常以年为单位续约，能否以“长期主义”为原则投入高成本维修是一大挑战。此外，一些老型号电梯已经停产，甚至工厂已经倒闭，难以找到“原厂件”，“替代件”的品质也是影响电梯性能的一大因素。

　　同样深受电梯老化困扰的还有北京市朝阳区南磨房乡的金海国际小区居民。小区建成于2005年，运行了近20年的电梯已迈入“老龄期”。尤其是该小区南区的三栋塔楼，每栋约164户、3部电梯，自2023年起，卡梯、电梯门关不上、运行中突然停运等状况频发。“去年情况最严重时，一天就接到过四五十起电梯相关的12345投诉案件。”南磨房地区城乡建设办公室副主任张野回忆。

　　该小区的社区书记张海丽还记得，其中一部电梯曾停运维修了一个月左右，其间全楼居民共用另外两部，上下班高峰乘梯要等很长时间，低楼层住户爬楼梯还可接受，高楼层只能干等着。更令人心惊的是，小区还曾发生过电梯困人故障。“居民更新电梯的意愿越来越强烈。”

　　“设备长期运行会带来整体磨损与老化。”北京市朝阳区特种设备检测所总师办主任、高级工程师刘铁分析。对居住者来说，乘坐老旧电梯最常见故障可能有运行不平稳、噪声变大、开关门抖动等，这背后实则是曳引机漏油、钢丝绳锈蚀、滑道变形等设备老化问题，而如果定期维护保养不到位、不及时，老旧电梯还可能出现制动器卡阻等事件，导致困人伤人事故。

　　“这种情况下，再花高价更换部分零部件，实属无效投资。”北京北迅机电设备有限公司总经理王国军告诉《中国新闻周刊》，他所在公司已经创办32年，中标金海国际小区更新电梯项目前，他多次到现场做技术踏勘，当时电梯曳引机已经严重漏油，存在安全隐患，已经不是日常维修、简单换件便能解决的问题。

　　“需要启动住宅专项维修资金进行更新改造。”张野介绍，金海国际小区的电梯困境并非个例，2008年前后建成交付的小区，其电梯大多已经到了需要大修更新的阶段，仅南磨房地区运行超过15年的老旧电梯就多达700余部。

　　北京市电梯商会秘书长、高级工程师宋业峰曾以北京为例介绍，最早一批安装的电梯已经在2001年前后更换过一次，目前运行的老旧电梯大多于1998年之后安装。“北京是全国最早进入电梯更新改造周期的城市，这两年将进入更新高峰期。”宋业峰在媒体上表示。

　　全国电梯更新需求同样呈现加速上升趋势。广发证券2024年发布的《电梯行业专题报告》测算结果显示，2024—2027年全国电梯更新需求年复合增长率达 25%。在大规模设备更新政策推动下，老旧小区不仅存在加装电梯需求，既有电梯的更新改造需求也正加快释放。

　　“想换却换不起”？

　　早在2020年，洋桥西里社区就启动了电梯更新计划，其中五栋塔楼在接下来的一年陆续完成更换，唯独4号楼迟迟无法开工。“究其根本，还是卡在了费用上。”张久宏说。

　　洋桥西里的六栋塔楼很多为福利分房，产权相对复杂。其中五栋由首开集团全权负责管理，或产权占比超过九成，首开集团出资进行了电梯更换。但4号楼的产权划分上，首开集团只占60%，难以覆盖全部资金缺口。

　　“仅仅是梳理、联系剩余40%产权单位，就花了一个半月。”张久宏回忆，经过改制，一些单位的名称、地址多次变动。最终，社区只联系到另外20%的产权单位及其中直机关，还有20%的产权单位已经在改制过程中灭失。

　　经过几轮商讨，洋桥西里社区所在西罗园街道协调出了初步方案：首开集团、中直机关分别出资60%和20%，其余由街道、社区兜底。

　　“目前电梯更新技术已经很成熟。”宋业峰此前接受媒体采访时分析，即便在老旧小区、复杂环境中作业，技术上也不存在任何问题，电梯更新主要面临三大困境，分别是资金问题、涉及多产权单位和居民意见难统一。

　　资金才是所有矛盾的根源。作为苏州市首批在国债支持下成功实施更新的住宅老旧电梯项目，相城区西子花园也曾面临“经费困境”。西子花园业委会主任郭京琳回忆，小区建成于2007年，现有13部电梯，其中10部服役17年左右。小区至今已经历三家物业和多家维保单位，问题集中爆发于第二家物业公司管理期间。大概五年前的夏天，其中一部电梯主板损坏，因维修费用不足，停运了近三周。

　　郭京琳介绍，苏州住宅电梯维修主要涉及三笔资金来源。一是苏州市专门设置的电梯专项维修资金，由开发建设单位一次交存完毕，但仅限于2013年后交付的住宅，西子花园建成时间早，没有这笔资金支持，电梯维修只能靠房屋公共维修资金和小区公共收益。实际使用过程中，公维资金申请周期较长，通常由物业先行垫付，资金积压几个月不等。时任物业公司实力不足，没钱预付，只能考虑用公共收益。

　　“小区44个楼道，只有13个楼道安装有电梯，不能用全体业主的公共收益去维修部分居民使用的电梯。”郭京琳坦言，针对停运电梯的故障维修，最终由该单元业主自筹完成。而对于“带病运转”的老旧电梯，小区仍一度面临“想换却换不起”的资金瓶颈。

　　因电梯故障频出，北京金海国际小区居民对更新电梯几乎没有异议，“大家关心的是每一笔钱用到了哪儿，要求信息公开，能省则省”。社区书记张海丽介绍，不同城市电梯维修所使用的经费来源略有差异，以该小区为例，电梯日常维护费用由物业承担，每月2元/平方米的物业费中，包含0.18元的电梯日常维修保养及其他设备的维护费。

　　但随着电梯老化，钢丝绳、变频器等动态部件损坏率高，更换一次就需要万元左右。张海丽坦言，面对不断攀升的电梯维修成本，物业因入不敷出而陷入两难境地。而要使用住宅专项维修资金，按照相关规定，需满足“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，并且“双半数同意”。为达成这一要求，社区成立电梯公维业主监督小组并多次召开居民议事会，带居民代表到“旧电梯机房”参观。“前期投入了大量精力做居民意愿工作。”张海丽说。

　　到2023年底，金海国际小区居民对“电梯更新”初步达成共识：先改造1号楼至3号楼的9部电梯作为试点。然而，最初的更新方案中，每部电梯更新费用高达35万—40万元。“专项维修资金的池子就那么大，用一笔少一笔。”张野算了一笔账，专项资金同时还要用于消防、楼栋外立面等项目维修，以高层建筑设计寿命50年计算，仅电梯就要进行2—3次更换。在张野看来，更大的挑战是： “如何最小额度地使用这笔专项资金，同时将资金效果周期最大限度地延长？”

　　不能只靠“国债资金”

　　6月10日上午，金海国际小区2号楼刚完成更新的电梯迎来了一波“突击检查”。当天到场的，不仅有社区物业、电梯维保单位，还有国家市场监督管理总局、中国特种设备检验检测研究院等部门机构。对于纳入“国补”支持的更新电梯如何提升安全保障，他们试图从既有实践中寻找答案。

　　随着超长期特别国债的发行，全国范围内老旧电梯更新迎来政策“曙光”，千亿元资金将撬动市场加速“以旧换新”。然而，在政策红利背后，复杂的产权归属、高昂的居民自筹费用、难以统一的居民意见，以及物业与维保单位间博弈等现实难题，仍使不少社区的电梯更新陷入“议而不决”的僵局。

　　去年夏天，还在筹集资金的洋桥西里社区先等到了“超长期特别国债资金” 的申请机会。9月，丰台区拿到市级批复清单，12月中旬，北京市首批补贴资金拨付，每台定额补贴15万元。“这笔钱推动了电梯更新的进度。”张久宏说，4号楼电梯更新工程去年11月便开工，今年初，新电梯已经投入使用。

　　2024年国家出台了超长期特别国债资金政策，将老旧电梯更新纳入了资金支持范围，使用15年以上的电梯如果更新，每台可以享受15万元的补贴。这项政策被解读为“雪中送炭”之举，但在实际操作中，仍面临诸多挑战。

　　“得知获批后比前期申请时还忐忑。”郭京琳还记得，去年8月，业委会收到相关政策通知，当月中旬提交申请。去年“双十一”当天，郭京琳接到电话通知，其中3部电梯未达到15年以上使用年限，其余10部通过审批，共计补贴150万元，但要使用国债补贴资金，更新电梯必须在2024年12月31日之前开工。“一个半月，要完成市场信息调查、争取民意、招投标等多项工作，既要契合文件精神，又要符合居民意愿，更要合法合规。”

　　郭京琳举例，由于时间紧张，走公开招标还要21天公示，担心来不及开工，业委会起初打算效仿其他地区，“直接让居民投票表决选择哪家公司”。但在市、区和街道三级指导单位的建议下，改为“业主投票初选结合邀请招标终定”的两步走方案。最终，居民呼声较高的原品牌因项目经理迟到、材料不充分等落选，但因流程公开透明，减少了后续诸多争议。

　　苏州市住房城乡建设局方面回复《中国新闻周刊》，去年，国家发展改革委批复苏州电梯更新项目3147台，争取超长期国债资金4.72亿元。为高效沟通，苏州市住房城乡建设局指导各地构建“推动意见统一—明确出资责任—加强监督指导”的全流程推进闭环，并结合实际细化工作流程。以相城区为例，该区住房城乡建设局、镇(街道、区)、社区形成三级联动，提供政策规范指导，针对电梯更新中出现的问题召开专题协调会，为争取开工时间，创新采用“一纸票”表决形式，将“更换意向、更换预算、电梯品牌、采购方式”等关键事项集中处理。到今年5月底，相城区全部11台获批电梯均完成安装与验收。目前，苏州全市已有超2000台电梯竣工投用。

　　“每台15万元的定额补贴标准为选择更新方案提供了重要参考依据。”张野对《中国新闻周刊》说，经过一年多的讨论和推演，北京金海国际小区最终采用了“合理利旧”的方式，每台更新电梯的报价降到了17.67万元，节省了近一半费用。

　　王国军介绍，该方案保留了二层以上电梯的厅门、导轨、轿厢框架等设施，换新其他部件，对核心部件高配升级。“这样既省钱，又缩短了工期，还减少了施工期间的噪声、粉尘等污染。”

　　“关键是部分原有零部件的材料配置、安全性能和质量甚至比全新零件还高。”王国军举例，原标准的配重块材质为铸铁，而目前新电梯的标准配重块则采用铁皮包水泥的工艺。“部分大修”的方案经过专家研讨，对原梯中质量安全性能较高、使用寿命较长、有继续利用价值的零部件“能留尽留、能用尽用”。

　　据住房城乡建设部信息，2024年国补资金投入了62亿元支持各地对4.1万台住宅老旧电梯实施更新，惠及居民近170万户。截至2025年2月，全国已开工国补资金支持更新电梯3.6万台。

　　在超长期特别国债资金的支持下，各地加速电梯更新，促使电梯厂商提出更多元的维保更换方案，一些不符合“申请国债”的老旧电梯同样从中获益。

　　北京朝阳区小关街道北桃园小区物业经理徐佩告诉《中国新闻周刊》，该小区建于2007年，小区电梯已经使用17年，早已运行缓慢、故障频发。该小区未建立公维基金，此前在居民强烈要求下，物业曾尝试以组织自筹的方式换新电梯，无奈每台单价超过30万元，居民同意率仅有一半左右。

　　去年11月，在北京市、朝阳区市场监督管理局及街道社区的支持下，北桃园小区接洽到一家本土电梯主机厂商，对方可提供“全托管”的更新方案，即包揽电梯换新后15年的使用管理、保养、维修、安检等全部服务。更重要的是，自筹资金分摊到每户，仅需一次性支付5425元，比此前物业提出的方案节省了近一半费用。该方案很快以小区D单元为试点启动，今年1月已安装完毕。

　　“全自筹结合全托管的模式，是小关街道解决小区无公维资金这一特殊情况的积极探索，但或许对于其他未申请到超长期国债或未建立公维及公维资金不完善的社区，也具有一定借鉴意义。”小关街道城管办工作人员对《中国新闻周刊》说。

　　据央视新闻披露，截至2025年一季度，全国电梯总量为1169.24万台，其中使用20年以上电梯29.62万台。而今年纳入国补支持的老旧电梯更新预计在10万台左右。

　　“如果符合年限的老旧电梯全部提交申请，意味着今年约2/3无法获批国补。”一位街道工作人员接受采访时表示。

　　安全如何保障？

　　“更新后的电梯能维持多久，关键在于日常维护保养，这需要改变物业与维保单位的旧有合作模式。”张野举例，此前，物业与电梯维保公司签署短期合同，通常以年为单位，小修由维保公司负责，配件更换则需物业单独付费。这种责任分配模式会导致“电梯出了小毛病拖着不修，等到拖成大毛病再动用住宅专项维修资金大修”。为此，金海国际小区在使用超长期国债过程中还探索了“修一保十”的新模式。

　　张野介绍，新模式将电梯更新改造和后续维保绑定，由施工方制定电梯更新改造方案，并为电梯全部零部件质保十年，同时负责十年内电梯的维保工作。“这要求施工方必须提高前期投入，采用高品质配件，通过降低长期维护保养成本来盈利，从而达到最大限度延长专项资金使用效果的目标。”

　　“这种模式明确了各方权责，有效解决了以往因责任不清导致多方扯皮、维修延误的问题。”张野解释，长周期质保的要求，促使电梯施工方不断升级技术与服务能力，对电梯日常维保更加用心，从而降低住宅专项维修资金的申请频次，减轻居民对频繁维修导致住宅专项维修资金会快速耗尽的担忧。经测算，新模式下的十年总成本可比传统模式节省30%至50%的费用。

　　与此同时，当电梯更新方案的报价不断“内卷”，产品安全质量无疑成为新的隐忧。一位刚经历国补换梯的工作人员告诉《中国新闻周刊》，他曾到南方多个电梯厂商聚集的城市考察，同样层高，价格可能只有北方城市的一半，除了靠近产地、产能过剩的客观原因，也有“不卷价格就无法中标”的无奈，而前期节省的费用，大多会在质保期后以换件的方式收回。

　　同样出于对电梯质量的担忧，北桃园小区物业选择“协议每年一签”的方式，来约束电梯更新的品质。徐佩介绍，物业每年支付的9000元维修费是电梯厂商这这个项目上的主要营收来源，厂家想赚钱，就必须在前期更换和后期保养过程中选择相对高品质的产品。

　　为有序推进电梯国补落地，保障居民安全乘梯，今年5月22日，市场监管总局特种设备局发文，公开征求意见。前述刚经历国补换梯的工作人员也提交了自己看到的各种问题。他举例，特检院验收标准是最低下限安全兜底标准，却被一些电梯厂家当作最高产品标准。更有甚者，在面对甲方业主和特检院验收时，给出“两套文件”，例如对包覆带(钢带)的报验，厂家会提供质保期15年或主机启动次数不少于300万次的声明材料，但在与甲方的合同中却列入远低于15年质保期的条款，在事实上形成“两个标准”，导致实际交付与承诺不符、规格降级等问题。

　　“在各地实施的过程中，我们也接到一些反馈，有些地方出现了把电梯降低配置、降低零部件寿命(的现象)。”市场监管总局特种设备局电梯处处长夏勇强调，第一要保证安全，其次从合理利旧的角度提出了新的技术要求。

　　例如，对关系到电梯运行安全的核心部件牵引钢丝绳，市场监管总局近日出台的质量安全专项规定做出了详细要求。对符合超长期国债补助范围的电梯，钢丝绳质保期要求为十年。在十年内，如正常使用出现质量问题需要更换，应当由制造企业负责。

　　6月11日，市场监管总局办公厅发布了《进一步做好住宅老旧电梯更新有关工作的通知》，从统筹安全性与经济性、加强技术把关与服务、强化责任落实和严格监管履职等四个方面提出了一系列新要求。

　　如何杜绝“更新过程偷工减料”，如何堵塞“检验监管流于形式”，推动维保从“打卡式”转向“预防性”，是这场大更新开始后面临的更大挑战。

　　《中国新闻周刊》2025年第22期

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