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大桥通房价涨是“画饼”？深中通道通车一年，“饼”熟了，房还是不好卖
以下文章来源于每经房产，作者陈荣浩
广东中山马鞍岛 图源｜每经记者 陈荣浩
2024 年 6 月 30 日，深中通道通车，紧邻深中通道且位于珠江口西岸的广东中山市马鞍岛，一夜之间成为粤港澳大湾区焦点。
图源｜" 香山河图 " 微信公众号
作为 " 临深三剑客 " 之一，楼市交易火热时，中山楼市曾因深中通道概念而走向火热，并在 2021 年前后达到高点。
事实上，在深中通道通车前，不少中山地产中介常以 " 通车进入倒计时 "" 红利窗口期即将关闭 " 为由，催促客户成交。"15 分钟通勤，1/8 前海价 "，一度成为部分开发商的宣传语。
2021 年，恒大在马鞍岛的楼盘推广信息
如今，深中通道通车已满一年，这个被视作 " 深圳后花园 " 的地方楼市现状如何？
7 月 1 日，《每日经济新闻》记者实地走访中山马鞍岛多个楼盘了解到，距离深中通道入口的远近，依然是重要卖点。从整体看，尽管规划蓝图逐步兑现，但岛上人气仍显不足，" 新区气质 " 浓厚，整个片区在售楼盘也不多。
" 马鞍岛的房价走势与房地产大势相符，高峰出现在 2021 年，那时候过去炒房的比较多，在深中通道通车的前两年，市场就一直在透支预期。"7 月 2 日上午，中国城市专家网研究院院长宋丁通过微信向每经记者表示。
详见此前报道《实探中山楼市：中介怀念 " 开盘抢房 " 盛况，有项目已收回部分折扣，开发商们竞争激烈》
新房卖得比二手房便宜？
"79 平方米的 2 室 2 厅 1 卫，价格约 1.45 万元 / 平方米，比三年前开盘时便宜了近一半。" 招商臻湾府置业顾问魏芳的话，道出了马鞍岛楼市现状。
在马鞍岛，不少项目 2021 年就已开盘，但至今仍有项目在售，且部分新房价格甚至比二手房还要低。
如马鞍岛北部的粤海城，2021 年 9 月销售均价为 2.7 万元 / 平方米，高峰期最高售价可达 3.1 万元 / 平方米。但如今，根据现场置业顾问算的价格，部分 " 清栋特惠 " 后的单价已经来到 1.37 万 ~1.45 万元 / 平方米。
而据链家网数据，目前该小区二手房源挂牌均价为 2 万元 / 平方米。
今年年初，有当地中介在接受每经记者采访时曾表示：" 以前中山楼市火热，主要是市场炒作深中通道概念，比如马鞍岛，高峰时许多楼盘超过 3 万元 / 平方米，现在基本在 1.5 万元 / 平方米左右。目前中山市场以当地刚需客为主，投资客已经比较少了。"
来源：中山中原地产
库存方面，中山中原地产数据显示，截至 2025 年 5 月，中山全市成交 1521 套房，马鞍岛片区成交 67 套；中山全市的去化周期为 37.4 个月，马鞍岛为 19.8 个月；同时从新房库存套数情况看，中山新房的库存套数约 5.67 万套，而马鞍岛仅 2342 套。
概念红利消退？
据《每日经济新闻》此前报道，深中通道项目于 2015 年底获国家发改委批复许可，并于 2016 年年底正式开工建设，去年 6 月 30 日正式通车。
可以说，深中通道从批复那一刻起就开始搅动中山楼市，在深中通道概念的加持下，中山楼市经历了一波波行情。
但客观说，高峰期过后，马鞍岛的房价并没有随着深中通道的通车而出现很多人预期中的上涨。
当地一名中介人士向每经记者回忆了早几年市场火热时的购房盛况，当年（2021 年）马鞍岛的恒大项目开盘，一度引发抢购热潮，身边的朋友甚至缴纳高额诚意金，以期抢得一套房源。
此前有购房者在接受记者采访时表示，其不在中山工作，但看好深中通道，认为投资价值显著，便以 167 万元买了一套房，计划最低 125 万元出售，加上税费和利息的累积，几乎亏了 100 万元。
每经记者注意到，时至今日，仍有楼盘通过推出 " 社区巴士 " 等方式来吸引客源，每天都有特定班次往返深中，收费仅 5 元。
相比之下，自驾深中通道的过桥费为 66 元 / 标准车次，跨市公交到马鞍岛中山国际人才港的票价约 15 元 / 人。
招商臻湾府推出 " 社区巴士 " 揽客
" 从小区门口坐大巴，5 块钱到深圳宝安中心，比自己开车省多了。" 魏芳的话，点出了深中通道通车后马鞍岛楼盘的核心卖点。
在马鞍岛从事多年房产中介工作的王平介绍称，未来马鞍岛有三个重要交通枢纽，分别为深中通道、18 号地铁站香山站（在建）以及中山客运口岸。目前地铁还在建，中山客运口岸位于马鞍岛南部区域，所以相对确定的深中通道就成为各大楼盘的重要卖点。
相比之下，深中通道通车后，从深圳宝安机场或深圳前海出发，仅需 20～30 分钟便可抵达对岸的中山马鞍岛。尽管通勤时间大幅缩短，但两地房价依然差异显著。
安居客数据显示，截至 7 月 2 日，深圳前海的新房均价约 9.1 万元 / 平方米，宝安机场板块的新房均价约 4.6 万元 / 平方米，而马鞍岛多数住宅价格约 1.2 万 ~1.8 万元 / 平方米。
从每经记者的实地走访感受看，马鞍岛主干道宽阔整洁，虽然随着深中通道通车，人流量有所增加，但相较于成熟城区，人口密度仍然较低。商业配套方面，除了金辉苑商业街和即将开业的翠峰大厦，大型商超和综合体并不多。
在宋丁看来，马鞍岛房价的企稳，从更深层次来讲取决于区域经济的企稳，主要是产业导入情况。
" 深中通道通车后，两地的人才、资金、技术的流动会更密切，未来该片区一定要想办法跟深圳的产业做投资互动。只要有了产业，就会有人过来，周边的商业、教育、医疗等配套自然也就起来了。但产业导入需要时间积累，这是一件‘慢功夫’的事情。" 宋丁分析称。
（应受访者要求，文中魏芳、王平为化名）
记者| 陈荣浩
编辑| 程鹏 陈梦妤 盖源源
校对 | 卢祥勇
封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
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