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民营房企境外融资重启:新城发展成功发行3亿美元债券,票据利率11.88%

界面新闻记者 | 王婷婷

房地产行业迎来民营房企境外债“破冰”。

近日,新城控股(601155.SH)母公司新城发展(01030.HK)发布公告称,公司已完成3亿美元高级无抵押债券的发行,发行期限为3年,最终利率指导价为11.88%。

该笔票据发行所得款项总额约2.94亿美元,将用于为同步购买要约提供资金,预期票据发行将于2025年6月26日完成。

在业内人士看来,作为近3年来首家重启资本市场融资的民营房企,新城此次成功发债被视为民营房企海外融资的破冰之举,有助于修复市场对民营房企的整体信心,也有望带动更多优质房企重启海外融资,缓解行业流动性压力。

中指研究院企业研究总监刘水指出,当前,只有具备实力和稳定发展的企业才能在国际市场进行发债,此举可为其他民营房企重启境外融资提供参考,有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期,提振行业信心。

新城发债后马上要还债。

6月12日,新城发展发布的另外一份公告显示,公司将通过现金购买其尚未偿还的2025年到期4.45%优先票据(2025年7月票据),未偿还本金金额为3亿美元。

据界面新闻了解,新城系今年合计还有6亿美元境外债将到期,包括新城发展7月13日到期的3亿美元债和新城控股今年10月15日到期的3亿美元债。此次发行新债,正好覆盖7月即将到期的旧债。

在5月26日召开的新城控股2024年股东大会上,王晓松等管理层亦就融资、偿债等问题回应股东关注。

对于是否新发美元债,王晓松表示,目前在试探水温,如果境外投资人认可,有合适的机会公司会尝试,如果没有,公司会按照既定的打法推进偿债工作。“6亿美元债券的偿还工作公司已经提前铺排,正在有序推进。”

但令市场有些意外的是,此次美元债发行成功的代价较高,利息达11.88%,较之今年7月将到期的美元债票据利息4.45%翻了一番还有余。

新城并非今年首家发行美元债的房企。今年2月18日,混合所有制房企绿城中国发布公告,计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据,该票据将与2月13日公布的本金总额3.5亿美元的原始票据,构成同一系列票据,年利率为8.45%。

增发后,绿城中国此次融资本金总额升至5亿美元,均将于2028年到期,其中新发的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%,发行收益率8.258%。

对比绿城发行美元债的利率,新城的价格更高。

刘水也认为,从融资成本看,新城本次美元债询价区间11%-13%,在当前环境中偏高。“这一方面源于美元利率维持高位及美联储观望态度;另一方面反映房地产行业复苏过程中,投资者对部分民营房企债券仍要求较高风险溢价。”

在其看来,民营房企未来偿债安排仍存不确定性,压力主要来自销售端——核心城市处于复苏进程但其他城市承压,销售资金回笼情况直接影响偿债能力。

数据显示,今年1-5月,新城控股累计合同销售金额88.36亿元,同比下降55.27%;累计合同销售面积113.86万平方米,同比下降58.40%。单看5月份数据,新城实现合同销售金额约19.73亿元,同比下降51.90%,销售面积约25.26万平方米,同比下降56.12%。

新城认为公司有能力偿还高代价美元债。6月12日上午,新城发展召开了面向机构投资者的电话会议。

新城发展董事会秘书张宛玲表示,新城系偿债能力并不弱,2024年租金收入对利息覆盖倍数3.93倍,未抵押商场25个,价值190亿元,主要位于长三角,租金收入超17亿元;已抵押商场规模1025亿元,抵押率43%。

“对于7月到期的美元债券偿付已做了充足的准备,假设现在不发美元债券,我们也是有自有资金来兑付。”新城控股董事会秘书李峰也表示。

至于“借新还旧”的原因,张宛玲认为,这是出于公司存在保留境内现金、维护融资渠道的考量,是通盘考虑今年到期的6亿美元债券的解决方案。

整体而言,新城发展作为纯民营房企成功发行美元债,依然具有很强的信号意义。

近几年,随着房地产行业深度调整,民营房企融资难度不断增加,境外债券发行规模更是大幅下降。

到2025年,房企融资仍然呈现收缩态势。数据显示,今年前4月,房企融资规模为1090亿元,同比下降34%。其中2025年的2月及4月,为过去一年中融资规模最低和次低。

因此,业内认为,新城此次融资成功不仅为自身补充流动性,更重要的是打破了境外投资者对民营房企的观望态度,后续预计会有更多财务健康、运营稳健的房企重启境外融资。

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